Immobilienbewertung

Im Wirtschaftsleben ist der Kauf und Verkauf von Immobilien bzw. Grundstücken eine bedeutsame Transaktion. Anders als bei vielen anderen Wirtschaftsgütern hat der Gesetzgeber eine große Zahl von Regelungen getroffen, wie die Objekte dabei zu bewerten sind. Vor jeder Transaktion stellt sich schließlich die Frage, wie das Grundstück bewertet werden soll und welcher Verkaufspreis dafür wird erzielt werden kann. In der Praxis kommen dafür eine Reihe unterschiedlicher Bewertungsverfahren zum Einsatz.

Aus diesen Gründen werden Grundstücksbewertungen vorgenommen

Die Gründe für die Bewertung von Immobilien können vielfältig sein. Zumeist wird die Wertermittlung vorgenommen bei der Planung eines Verkaufs, bei Scheidungs- oder Erbauseinandersetzungen. Auch bei Zwangsverseigerungen ist eine Bewertung notwendig. Weitere Anlässe sind die Wertermittlung zum Zweck der Beleihung und auch zum Zweck der Bilanzierung. Insbesondere die Wertermittlung für die Bilanzierung kann sehr aufwendig sein und ist mit einer Reihe von gesetzlichen Regelungen versehen. Eine wichtige Rolle spielt dabei der International Accounting Standard 40, nach dem viele börsennotierte Unternehmen heute den Wertansatz ihrer Immobilien vornehmen müssen, wenn diese als Finanzinvestitionen gehalten werden. Ebenfalls von großer Bedeutung ist die Wertermittlung zum Zweck der Besteuerung. Zur Anwendung kommen hier solche Methoden wie die Einheitswert-Feststellung nach §§ 19 ff. BewG und die Grundbesitzwert-Feststellung nach §§ 138 ff. BewG.

Grundstücksbewertung durch Sachverständige

Damit die Grundstücksbewertung einen verbindlichen Charakter erhält, muss die Bewertung in vielen Fällen durch einen qualifizierten Sachverständigen vorgenommen werden. Es muss jedoch beachtet werden, dass der Begriff des Sachverständigen bzw. der Begriff des Gutachters in Deutschland nicht geschützt ist. Öffentlich bestellt und vereidigt werden Sachverständige etwa von der IHK, es stehen Verbänden angeschlossene Sachverständige bereit sowie zertifizierte Sachverständige. Die Sachverständigen zeichnen sich durch eine mehrjährige Berufserfahrung aus, spezielle Fachkenntnisse im Bereich der Immobilien und die Befähigung, Gutachten zu erstellen. Zudem muss der Sachverständige in wirtschaftlich geordneten Verhältnissen leben und die Gewähr für Unparteilichkeit und Unabhängigkeit bieten können. Die Sachverständigen können aus den unterschiedlichsten akademischen Bereichen kommen wie etwa der Architektur, dem bauingenieurwesen, der Betriebswirtschaftslehre und vielen anderen.

Die deutschen Bewertungsverfahren im Überblick

Ja nach Objekt und Aufgabenstellung können unterschiedliche Bewertungsverfahren zur Anwendung kommen, die jeweils unterschiedlich gut geeignet sind. Häufig wird bspw. das Vergleichswertverfahren angewendet, bei dem ähnliche Grundstücke ihrem Preis nach miteinander verglichen werden. Hierbei bezieht sich der Sachverständige auf Erfahrungswerte, wie sie sich aus dem Marktgeschehen ergeben haben. Diese Verfahren kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn es um die Bewertung von unbebauten Grundstücken oder um die Bewertung von Eigentumswohnungen geht. Aus den Anforderungen der Methode ergibt sich, dass eine ausreichende Anzahl von Vergleichsobjekten am Markt vorhanden sein muss, damit sie zur Anwendung kommen kann. Je spezifischer ein Objekt jedoch ist, desto eher muss zu alternativen Methoden gegriffen werden, da kein passender Vergleich vorliegt. Beschrieben wird das Vergleichswertverfahren im § 15 ImmoWertV.
Eine andere Methode stellt das Ertragswertverfahren dar. Hierbei wird eine Bewertung der Gebäude auf dem Grundstück vorgenommen anhand des Ertrags, der von diesen zu erwarten ist. In einer gesonderten Ermittlung wird zusätzlich der Wert des Bodens bestimmt anhand des oben beschriebenen Vergleichswertverfahrens. Ob das Ertragswertverfahren das passende ist für die Bewertung eines Objekts hängt davon ob, ob die Ertragserzielung der vornehmliche Grund für die Investition ist. In der Praxis kommt es etwa dann zur Anwendung, wenn Wohnungen vermietet werden sollen. Die rechtlichen Regelungen finden sich in den §§ 17 bis 20 ImmoWertV.
In den §§ 21 bis 23 ImmoWertV wird das Sachwertverfahren beschrieben. Hierbei wird ebenfalls eine Trennung in Gebäude und Boden vorgenommen, die Bewertung der Gebäude erfolgt jedoch anhand der Normalherstellungskosten. Der Boden wird wiederum per Vergleichswertverfahren bestimmt. Zur Anwendung kommt diese Methode dann, wenn es sich um eine eigengenutze Immobilie handeln soll. Das ist in der Praxis etwa bei Einfamilienhäusern der Fall. Zusätzlich zu der Bestimmung der Herstellungskosten wird auch eine Marktbereinigung des Preises vorgenommen.