Spekulationssteuer Immobilien

Einleitung

Spekulationsgeschäfte mit Immobilien unterliegen normalerweise der Spekulationssteuer. Sie findet über einen Zeitraum von 10 Jahren nach dem aus Spekulationsgründen getätigten Immobilienkauf Anwendung. Es existieren zwei Fälle in denen Gewinne aus Immobiliengeschäften als steuerfrei behandelt werden.

Liegt eine Nutzung der im Normalfall zu besteuernden Immobilie als eigene Wohnung während des Baus oder der Anschaffung der Immobilie vor, so ist die Immobilie steuerfrei bis zum Zeitpunkt des Verkaufs. Wird eine Immobilie für einen gewissen gesetzlich vorgegebenen Zeitraum noch zu anderen Zwecken als für den Eigentümer selbst genutzt, sind diese Zeiträume ebenfalls steuerfrei. Dabei ist es unerheblich, ob die Immobilie für volle Jahre oder nur für Monate teilweise selbst genutzt wurde.

Gerüchten zufolge sollte die Spekulationssteuer ab 2009 durch die Abgeltungssteuer ersetzt werden. Dies ist nicht der Fall. Die Spekulationssteuer findet weiterhin Anwendung im Bereich von Immobilieninvestitionen, eine Änderung dieses Sachverhalts ist bisher nicht in Sicht. Ursprünglich galt eine Spekulationsfrist für Immobilienkäufe von nur zwei Jahren. Diese hat sich im Jahr 1999 auf 10 Jahre verlängert, was als verfassungswidrig gesehen werden kann.

Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass die Anhebung der Frist rechtens ist. Allerdings darf daraus keinem Immobilienkäufer ein steuerlicher Nachteil entstehen, deshalb gilt für Immoblienkäufe, die vor der Anhebung der Frist getätigt wurden weiterhin Steuerfreiheit.

  1. Spekulation mit Immobiliengeschäften bis zum 1.4.1999:
    Die Spekulationssteuer entfällt für Immobilienkäufe, die zwischen dem 31.12.1998 und dem 1.4.1999 getätigt wurden, wenn die Veräußerungsfrist von zwei Jahren noch vor der Änderung des Gesetzes abgelaufen war.
  2. Spekulation mit Immobiliengeschäften nach dem 31.3.1999:
    Die Spekulationssteuer wird erhoben, wenn der Verkauf einer Immobilie nach dem 31.3.1999 getätigt wurde und wenn dabei die Frist von zwei Jahren zum 1.4.1999 abgelaufen war. Die Festsetzung der Steuer richtet sich in diesem Fall nach zwei Bedingungen: Bei abgelaufener Spekulationsfrist bereits vor dem 1.4.1999 wird für diesen Zeitraum der nicht spekulationssteuerpflichtige Wertzuwachs zur Berechnung der Steuer zugrunde gelegt. Für den Zeitraum nach dem 1.4.1999, nach Verabschiedung des Spekulationsgesetzes gilt der steuerpflichtige Wertzuwachs.Der Wertzuwachs einer Immobilie wird monatlich berechnet. Man spricht von einer linearen Berechnung. Es kann von dieser Berechnung abgewichen werden, wenn der Besitzer der Immobilie eine höhere Wertsteigerung zwischen Anschaffung und Änderung des Gesetzes nachweist. Diese Verfahrensweise nennt sich Vereinfachungsregelung. Manchmal versucht das Finanzamt, diese Regelung zu Ungunsten des Steuerzahlers auszulegen. Um sich dagegen abzusichern, kann man ein Immobiliengutachten erstellen lassen. Meist ergibt sich daraus ein Sparpotential bei der Spekulationssteuer.
  3. Spekulation mit Immobiliengeschäften die nach dem 31.3.1999 getätigt wurden und in vollem Ausmaß der Gesetzesänderung unterliegen.
    Im Falle dass eine Immobilie nach dem 31.3.1999 veräußert wird und wenn die Veräußerungsfrist von zwei Jahren nicht zum 1.4.1999 abgelaufen ist, unterliegt der gesamte Spekulationsgewinn der Steuer.

Spekulationsfrist, Spekulationsgewinn und deren Berechnung

Für eine Berechnung der Frist der Spekulationssteuer wird der Zeitpunkt des getätigten Geschäfts zugrunde gelegt, d.h. das Datum der Unterzeichnung des Kaufvertrages. Seit dem Jahr 1999 ist es möglich, Verluste in das vorige Jahr vorzutragen oder in das nachfolgende nachzutragen. Verluste die in die Zeit vor 1999 fallen, werden nicht berücksichtigt.

Der Gewinn aus einer Immobilienspekulation ist die Differenz zwischen Kosten der Anschaffung und Erlös aus dem Verkauf. Alle getätigten Abschreibungen müssen bei der Berechnung berücksichtigt werden. Vom Veräußerungspreis werden zunächst die Anschaffungskosten abgezogen. Das Ergibt den Gewinn oder den Verlust. Zu diesem werden alle Abschreibungen hinzu gerechnet und danach die Veräußerungskosten abgezogen. Übrig bleibt der Spekulationsgewinn.

Sowohl Afa als auch Sonderabschreibungen müssen zum Gewinn hinzu gerechnet werden. Dadurch kann es passieren, dass Spekulationssteuer anfällt. In manchen Fällen einer Ehescheidung in denen Immobilien auf einen Ehepartner übertragen werden, kann Spekulationssteuer anfallen. Die Höhe der Steuer ist abhängig von der Bewertung der Immobilie. Das gleiche gilt bei einer Erbschaft.